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黄金地段经济学

有一天我因事途经市中心的一条商业街,看到一家点心店门前排满了人。街是名街,不仅在国内为人们熟知,在海外亦有名声。按照本地政府的规划,未来还会打造成“世界级商业街”;店是名店,是有铜牌匾额的“中华老字号”,排队现象几乎天天发生司空见惯,是城市的一景。

这条商业街位于闹市中心,寸土寸金,且又名动神州,是所谓的“黄金地段”。地段好,自然租金也高。与之相对应,在此街上开张营业的,大抵是财雄势厚的大店、名店。当然,既是大店名店,其店内出售的商品也与其身份相符。这些商品最直观的特点或者说最直接的表现,便是价格的高昂。

在这商业街上的这家点心店虽然是“中华老字号”,但与同一条街上金碧辉煌气势恢宏的大店相比,显然不在一个层面上。不仅规模小,而且其出售的商品也属“小儿科”,主要包括馄饨、生煎包、小笼包、面条在内的各种中式传统小吃,以及糕团与熟菜、卤味等等,价格颇为低廉,从几元、十几元到二十几元不等。问题来了,在这租金高企的黄金地段,卖着平民的点心,这家点心店是如何生存下来的呢?

愚以为是交易速度。

租一间门面做生意,简化起见,只卖一样东西。整盘生意的收入(I)=单价(P)×销售量(Q)。收入取决于价格与销售量的变动。销售量不变,收入随价格而上下浮沉;价格不变,则收入随着销售量的波动而增减。而销售量取决于交易速度和营业时间。一般而言,营业时间是不变的,因此,销售量与交易速度直接挂钩:交易速度越快,则销售量越大,反之则相反。这样,如果交易速度够快,卖廉价商品可以和卖高档商品达到同等的收入。

实际上,这并非仅仅是理论逻辑的推算,实践中有不少鲜活的案例存在。曾经有一篇报道中提到,我國香港铜锣湾地区有一个小店,20多平方米的一个小店,年租金高达200多万港币——香港铜锣湾商铺租金之高举世闻名。很难想象,这个只卖普通饮品的小店,居然在市场竞争中生存了下来。靠什么生存?就是靠惊人的交易速度:它每天卖几万份!

还有另一个例子,上海市西部有一家高端的购物中心,顶级奢侈品云集。在这个购物中心的二层,开设有一家小食肆,售卖的是最普通的上海点心——春卷、馄饨、锅贴、小笼包等,还有诸多上海人记忆中难以磨灭的“麦乳精”,价格也不贵(当然比起弄堂口要高得多),一份5只装的锅贴价格不超过20元,一盘菜饭的售价不超过35元,食客络绎不绝。开设这家小食肆的是当地一家著名的餐饮企业,也是上市公司,原先一直走高端路线。因为一些原因,过去一两年业绩急转直下,不得不放下身段,开发了主打点心的小店。相比于人均客单价200元以上的正餐大店,点心店的人均客单价仅为80元,但开在租金高昂的高端购物中心,却创造了15%的利润率。其中的奥秘,是其每日超过6次的翻台率!

地段越好,商铺租金越高,所出售的商品也就越高档,价格也越昂贵,这是人们常见的“租值匹配”定律,但加进了交易速度,这定律显然要重新考量。因为只要交易速度足够快,卖廉价物品也同样可以实现租值最大化。