前不久，与几位朋友在一起聊天，主题是房价，其中涉及了与房价相关的许多问题。以下是这次聊天的主要内容，“友”代表朋友，“易”代表本人。聊天是从目前人们普遍关心的房价是否会跌这个话题开始的。
友：现在大家都很关心房价会不会大跌。
易：不会大跌。短期会出现小幅下跌，但意义不大，比如跌3%-5%，过段时间，比如两三个月后又上来了。这样的下跌对于目前的高房价而言意义不大。
友：为什么不会大跌？
易：根本原因是需求大于供给。
友：2011年中央政府要求各地大量建保障房，也许房价2012年就会大跌。
易：不要指望保障房会导致房价大跌。一是因为保障房数量有限，与商品房加起来也难以满足目前的市场需求；二是因为保障房价格便宜，许多人就会动用权力、关系去占有，使本来就供不应求的保障房更加稀缺。最后大量的人还是不得不去买商品房。
友：既然供不应求，政府就应该增加保障房供应。
易：是的。但是地方政府其实是不愿意建保障房的，因为不仅无利可图，而且还要往里赔钱。
友：政府是在做买卖吗？
易：实质是一样的。地方政府搞征地、拆迁，然后卖地，这一征一卖就有很大一笔净收入。与其他商品交易不同的是，地方政府可以强制拆迁，有强买的权力，且价格由地方政府说了算。
友：为了降低房价，地方政府做些亏本买卖也是值得的，毕竟是有利于当地老百姓的。
易：很难。因为这10多年来，各地政府靠卖地、征收房地产交易税，使财政收入维持了高速增长，有的城市这部分收入占财政收入的50%以上。现在你要它放弃或大幅减少这部分收入，结果是财政收入不增反降，它如何向上级交代？
友：那就应该降低财政收入增长指标，不要给地方政府太大的压力。
易：谈何容易。十几年了，中国的财政收入一直在高速增长，这成为政府最重要的政绩之一。财政收入多了，许多事情也就好办了。增速一旦降下来，或者不增反降，许多事情都办不了。政府也像我们个人，办每一件事都是要花钱的，由穷到富易，由富到穷难。所以，即使上级给它降指标，地方政府也不会降。做所有的事都要靠财政收入，而卖地、征房地产交易税，就是最主要的财政收入来源。
友：刚才说到保障房中的以权谋私，有人说因为存在以权谋私，所以不应该建保障房，这其实也是错误的，毕竟以权谋私的部分不占多数。
易：不一定。有些地方可能占少数，有的地方可能占比不小，尤其在一些小城市，“山高皇帝远”，官员不按规矩办事，加上官员多，保障房少，这些官员一旦看上了，可能很大一部分就被占有了。
友：没有法律保障，保障房难保。
易：确实如此。有了法律也不一定就有保障。中国的许多事情之所以难办，分析到最后都是一个原因：法律制度不起作用。相对于经济体系，还有其他体系比如医疗体系、教育体系来说，法律体系是它们的外生条件，也就是说，法律是否起作用不是经济体系、医疗体系、教育体系中的人可以决定的。而外生条件又是解决经济、医疗、教育等体系中的内生问题的必要条件，在外生的法律问题得不到很好的解决的情况下，经济等内生问题就不可能得到很好的解决。这种外生、内生的关系是分析所有社会现象的方法。
友：有些人还没有意识到这种关系。
易：关键是管理部门的人必须知道这一点，否则就会出错，就会好心办了坏事，保障房就是如此。许多人总是说国外、香港的保障房很成功，所以我们也应该搞。但是他们没看到，中国的外生条件不一样，也就是法律制度起作用的程度有限，结果是应该保障的人没有得到保障，不该保障的人反而得到了保障，这就是好心办了坏事。中国的股市搞不好，也与外生条件不具备有关。
友：但是，法治问题短期内难以解决。
易：比房价问题还难解决，需要更长的时间。但是，也不是说一定要等到法律问题解决了再来解决房价问题。刚才说了，是因为保障房便宜，官员或与官员有关系的人可以不受法律的约束去占有。如果放弃保障房，就不存在以权谋私的问题了，尤其在那些保障房被有权人占有的比例较高的地方，更应该放弃保障房建设。
友：那怎么解决那些地方低收入老百姓的住房问题？
易：政府可以不建保障房，但是应该大量出让、拍卖土地，供开发商建大量的商品房，使商品房供应量至少应该等于或略多于市场需求，到时候房价自然会降下来。这样，地方政府不仅可以获得土地出让收入，有利可图，又避免了以权谋私的问题。当然，大量出让土地会使土地价格比过去大幅下降，政府从单位土地面积中获得的收入会比过去低，但是，比建保障房来说要划算得多，因为建保障房政府不仅无利可图，甚至还得倒贴钱。比如建廉租房，廉租房建好后以很低的租金租出去，到房子报废时也收不回成本。
友：大量出让土地的话，会与相关政策不符。不是说18亿亩耕地“这根红线”不能突破吗？
易：想降低房价，又不想增加土地供应，房子建到哪里去？建高些是可以增加供应量，但毕竟高度也是有限的。其实，18亿亩耕地“这根红线”没有必要死守。当时划这根红线是为了保证粮食供应，可是，中国这30年来一直不缺粮，总人口在增加，粮食总需求却在减少，因为人均消费减少了。所以，对这个问题应该动态地看。现在很多地方土地撂荒，没人耕种，又不让用来建房子。一面是房子太稀缺，一面是土地在浪费。
友：即使大量增加土地供应，但是开发商不一定马上建成房子，而是囤着，等房价上涨了再说。囤房囤地是开发商获取暴利的惯用伎俩。
易：这个责任不在开发商，而在政府。其实，早有规定，土地出让后，一定时间内比如一年之内必须开工。但是，地方政府相关部门并未严格执行。至于原因，不排除相关部门默许开发商这样做。政府还可以增加规定：土地出让后两年或三年之内必须完成建房并全部销售，否则政府可以收回。但是，有了规定一定要严格执行，不能形同虚设。
友：这又回到前面说的“法治问题”了。
易：是的。但是，市场其实可以在很大程度上弥补法律不健全的缺陷，就是通过市场竞争。如果政府每年持续地保证大量增加土地供应量，并且使供应量至少能满足市场需求或略多于市场需求，则开发商囤地囤房数年的后果是卖不出去，或被迫降价，开发商意识到这一点后就不敢囤地囤房了，因为手中有地有房的开发商不止你一家，在供过于求时你就会与其他开发商形成竞争关系。
友：许多人骂开发商，说他们获得了暴利，是房价上涨的罪魁祸首。
易：这一两年骂得少了，以前几乎所有人都将高房价归咎于开发商，这是没道理的。开发商只要合法合规地建房卖房，他将房价定多高都没错，更没罪。你嫌高了可以不买，大家都嫌高可以都不买，房价就一定会降下来。开发商之所以定高价，是因为有人买得起，有人愿意买。
友：许多人认为投资商是房价上涨的主要原因。如果是的话，针对他们设立房产税，让他们每年交税，这样他们就不会买那么多房了。这样不是可以降低房价吗？
易：投资商并不是房价上涨的最终原因，自住需求才是。过去人们总是将房价上涨归咎于开发商，后来将原因不仅归咎于开发商，还归咎于投机商即投资商，因为投资商只买不住，增加了需求，导致房价上涨。我一直不同意这种观点。我认为，地方政府是最主要的原因，开发商、投资商只是次要原因。因为在中国，土地是地方政府掌握的，政府有权决定是否增加土地供应。住房需求增加，土地量不增加或者赶不上需求的增加，房价必然上涨。严格地说，开发商、投资商只是在短期内看会成为房价上涨的原因，从长期看，并不是根本原因。投资商买房，比如买两套、三套或更多套，虽然自己不住，但是多数甚至全部会用来出租，等到价格上涨了他可能卖出去。出租的话就满足了租房人的需求，使想租房的人有房可租，否则这些人只能去买房，所以，投资商买来供出租的房屋并没有额外增加市场的需求。当然，也有一些房没有出租，但比例不大，尤其在大城市比例很小。这部分房屋空着，等到房价上涨到他满意的程度，比如过了三年，才会卖出去。三年前他买房时增加了市场需求，是房价上涨的因素，但还要看他卖房时对市场供应量的影响。将三年期完整地看，则有没有投资商均不会对市场供求关系有实质性影响，对房价也就没有实质影响。所以，政府如果针对投资商开征房产税，即使会导致他们不再投资购房或减少投资购房，从长期看其实对房价不会有实质性影响。
而且，即使短期有影响，也不会像想像的那么大，因为投资购房的比例并不是人们想像的那么高。至于有多大比例，政府也拿不出数据。我倒是专门去中介市场调查过，时间在2010年4月，即北京市限制外地人购房之前。我问了5个中介门市部，我的问题是：一、到你们这里买房的人，有多大比例是用来自住，多大比例是用来投资？二、投资买房的人，买了房后出租的比例有多大？这5个中介的回答差不多，自住的比例是70%-80%；投资的比例是20%-30%，买房后用于出租的比例超过一半。也就是说，卖出去的100套房，有20-30套是投资商买的，这20-30套中有10套左右是空着的，其余都出租了。当然，投资商也不会永远让房子闲置，早晚要卖出去。这个数据不一定能代表市场的整体情况，但是可以作为参考。
限制投资购房还会有一个副作用。如果政府针对投资商出台房产税，可供出租的房子的数量增加得更慢了，投资商必然会提高租金，租房人的负担就会增加。
友：中国的房价是不是不可能大跌了？
易：在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，均价小幅下降，比如下降5%-10%是可能的，但是30%、50%以上的下跌不可能。下降50%的话，北京的均价就是1万元左右，这不可能。但是，有两种情况会导致中国的房价出现30%以上的大跌：一是中国遇到了严重的经济危机，导致大量企业倒闭，失业率大幅上升，各种需求大幅下降，那时候人们首先关心的不是买房而是吃饭，住房需求就会大降，房价也就会大跌。二是各地政府大量增加土地供应，比如每年增加50%甚至每年成倍增加，连续三年以上，同时要求拿到土地的开发商在限定时间内开建、封顶、销售完，还要限制本地人和外地人的购房数量，这样必然会导致供给大于需求，使房价大幅下跌。但是，出现这两种情况的可能性都太小，几乎是不可能的。